Los factores clave para realizar una buena tasación de una vivienda

Una tasación es un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de una propiedad. Por lo general, un prestamista exige una tasación antes de aprobar un préstamo para garantizar que la cantidad del préstamo hipotecario no es mayor que el valor de la propiedad.

Teniendo en cuenta que los bancos prestan el 80% del valor de tasación y que este no tiene por qué coincidir con el precio que paga por el piso, puede darse la circunstancia del que el valor tasado sea menor que el de compra y, por lo tanto, no podamos afrontar la hipoteca, ya que nuestro 80% puede ser el 60% para el banco.

Según pisos.com, aunque las tasaciones no atienden a un catálogo de variables inamovible, sí que se pueden enumerar una serie de factores que influyen en la valoración del inmueble.
En primer lugar, la ubicación es un aspecto fundamental. Por lógica, no tiene el mismo precio un piso situado en pleno núcleo urbano con una amplia red de transportes alrededor que una casa localizada en un pueblo asilado de difícil acceso. En este sentido, los equipamientos de la zona resultan esenciales: desde zonas verdes hasta lugares de ocio, pasando por servicios escolares, médicos o supermercados. Cuanto mejores y más numerosos sean los servicios, más subirá el precio.

Por otra parte, Miguel Ángel Alemany, director de pisos.com, sostiene que las características del inmueble en sí son decisivas. La superficie, medida minuciosamente por el tasador, es un condicionante clave, pero siempre se ganarán más puntos si los metros estén bien distribuidos entre las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, que si están cerradas, computan en el cálculo de la superficie total. También entran dentro de este parámetro el trastero y el garaje, siempre y cuando estén inscritos en el Registro. Además, valdrán más si están dentro del edificio.

Se analiza la calidad y las terminaciones de todos los elementos, así como las instalaciones (carpinterías, solados, alicatados, pinturas…); si tiene portero automático, teléfono, gas, agua caliente, calefacción, aire acondicionado…). Si posee patio, también se mide y se anotan sus peculiaridades. Lo que no entra dentro de la tasación es el mobiliario.

En una tasación también entran en juego otros elementos, como la ubicación del inmueble dentro del edificio y de la urbanización, o si es unifamiliar y de qué tipo. El tasador toma nota de cuántos portales tiene el edificio, cuántos ascensores, si se trata de una urbanización cerrada, con zonas comunes, etc.

La situación del inmueble dentro del edificio también es puntuable. Un bajo siempre será más barato que un ático. Igualmente, las horas de luz que recibe incrementarán el valor, siendo más apreciados los inmuebles con orientación sur.

La antigüedad del inmueble es un dato interesante para la tasación, pero no determinante. La calidad de la construcción es lo que realmente se mide. Se han dado casos dentro de pisos.com en el estado de conservación de un edificio levantado hace 30 años puede ser incluso mejor que el de un piso más reciente donde se supone que la habitabilidad está asegurada.

Asimismo, el precio tenderá al alza cuando el vendedor de un piso viva en él frente a si éste está alquilado. El interés por el mantenimiento, tanto de las instalaciones como del inmueble en general, es mucho mayor en el primer caso.

Un profesional siempre comprobará todo lo anotado durante su visita al inmueble y lo registrado en los planos de la vivienda con los datos que figuran en el Registro de la Propiedad. De ese modo, evitamos posibles sorpresas desagradables una vez nos convertimos en propietarios del piso.

Otro factor significativo es el método empleado para la tasación propiamente dicha, aunque el ajuste entre los resultados no revela grandes brechas. Así, la tasación podrá hacerse por comparación con otros inmuebles de la misma tipología. La muestra debe respetar una cantidad mínima, guardar una distancia máxima con el inmueble que se va a tasar y haberse vendido hace un tiempo específico. Aunque ésta es la fórmula más extendida, también encontramos la tasación por costos y aquella que se basa en la capitalización de rentas.

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